8%還是6%？返租商鋪再受爭議 鄭州瀚海北金“暫時停業”的背后

在運營三年之后，作為北環商業一顆明珠的“瀚海北金”近日突然宣布“暫時停業”。

而其停業的原因與經營不善關系不大，最主要的原因來自“返租商鋪”業主方和運營方的矛盾。

文/河南商報記者 唐朝金 圖/唐韜

現場】

保安站門口攔人瀚海北金暫時停業

7月3日，好不容易輪休的孫女士本想去瀚海北金逛街散心，但在瀚海北金的入口處卻被兩名身穿白制服的保安攔住：“不好意思，商場升級，暫時停止營業”。

“那什么時候重新開業?”孫女士問道。

“不清楚，具體等通知。”其中一名保安表示。

河南商報記者在現場看到，一樓大廳的商戶幾乎全部撤柜，靠近大門口的一家服裝店，櫥窗內只有幾個“模特”孤單地站立著。

據現場拿著“臨時出入證”進出的商戶表示，商場一到三樓幾乎全部清空。沒來得及清空貨柜的商家，正推著小推車緊張地撤離。

在商場西門的藍色隔離帶里，一張白底紅字的“溫馨提示”上書：商場改造升級，暫停營業，敬請期待……

資料顯示，瀚海北金是思念旗下瀚海中部大觀地產在鄭州開發的首個集中式商業項目，于2012年開始銷售，2014年正式開業。

該項目包括購物中心和兩棟商業寫字樓，其定位為時尚消費購物中心。

在業態配置上包含了市場零售服飾、時尚餐飲等，其物業性質為返租型售賣物業，由瀚海旗下商業公司托管運營。

據了解，返租商鋪是指開發商將一個商業項目分割成眾多個小面積產權商鋪出售給小業主，同時，與小業主簽訂返租合同，承諾在一定期限內，商鋪由開發商統一經營管理，同時會按約定時間支付給小業主固定的租金。

一般年返租回報在4%-12%之間。

業主】

說好的8%現在成了6%還是半年后才給

那么，此次瀚海北金此次“暫時停業”真的是因為“商場改造升級”嗎?

據購買了瀚海北金商鋪的李先生表示：“這次商場停業跟改造升級沒有一毛錢關系，就是因為新的托管協議無法滿足業主的需求，業主才選擇不再與瀚海北金運營方續約。”

據李先生介紹，自己的商鋪購置于2013年，因瀚海北金是“返租型商鋪”，所以在首次購買時業主即與托管方簽訂了年化8%的協議，協議于2017年6月30日到期。

“我們現在的分歧主要圍繞商鋪的總價、返租的比例和還款的時間三點。因為當初在買房的時候，除了其他的優惠之外，前三年的房租也被計入優惠當中。比如一套商鋪總價100萬，前三年的房租共計24萬，業主實際花76萬買了商鋪。但在三年合同到期后，新的托管合同，運營方不僅不再按照之前約定的8%續約，同時返租部分是以76萬而不是總房款的100萬計費，此外還要求半年之后才能付房租。”李先生說。

為此，業主和運營方從今年春天就開始協商，但截至目前仍沒有達成一個雙方滿意的結果，最終導致了瀚海北金的“暫時停業”。

在李先生妻子向河南商報記者出示的一份微信聊天記錄里顯示：今年5月25日，瀚海北金托管方管理員在向其出示的“瀚海北金托管收益核算申請表”上，明確顯示“年化收益率”為8%。

“但到簽訂協議的時候，我們發現返租比例僅為年化6%。再說了半年后才付房租，哪有這樣的規矩。”李先生說。

同時，據同在瀚海北金購置商鋪的葉女士表示，如果不與現在的運營方續約，運營方的要求也“很苛刻”。

“運營方要求業主繳納包括物業費在內的運營費每平方88元/月，我一個月才收多少租金，運營方都拿走88元，拿到手的房租比放銀行收利息都低。”葉女士說。

因此，雙方在始終談不攏的情況下，業主從今年6月份開始進行數次維權，但截至目前，仍沒有結果。

商戶】

6月28日通知撤店損失6萬多

都說“神仙打架，小鬼遭殃”，此次瀚海北金“臨時停業”除了業主不滿意之外，商戶也有意見。

一位在瀚海北金從事服裝生意的張先生介紹，兩年多前他通過加盟的方式在瀚海北金租下商鋪開始某品牌服裝的經營。

“兩年多來不管是生意還是商場的管理，其實都還可以，雖然我們跟運營方簽的租賃合同6月30日到期，但今年6月上旬我們還剛剛向運營方繳納了7月的房租。”張先生說。

本以為可以繼續經營，但事情在6月28日卻突然起了變化。

“6月28日，市場運營方突然下發通知，要求所有商鋪在6月30日之前撤柜。雖然貨物我們已經轉移到其他商場，但算下來包括裝修和加盟費用，這次停業讓我至少損失6萬元。”張先生說。

運營方】

“我們不需要采訪”

對于瀚海北金為何“暫時停業”、業主說法是否屬實，記者于7月3日致電瀚海北金運營方河南聚金商業運營服務有限公司。在記者表明身份后，接電話的工作人員表示：“我們不需要采訪”，隨后掛斷電話。

根據國家企業信用信息公示系統(河南)顯示，河南聚金商業運營服務有限公司成立于2011年7月，其股東除了自然人李文超之外，還包括河南大觀實業有限公司。

律師】

建議成立業主委員會進行協調

實際上，返租商鋪近年來在運作的過程中不時有爭議出現。

對于此次瀚海北金業主方和運營方之間出現的問題，河南明商律師事務所合伙人田慧峰律師表示：“返租金銷售商鋪，是開發商營銷的一個噱頭，購房人也是沖著能夠較快收到租金去購房，但是在實際操作過程中就存在諸多的問題：比如開發商與返租合同的實際履行方存在錯位，即運營公司在承擔著返租的義務，開發商不參與返租合同。此外，租金計算存在貓膩。例如在本次事件中，租金是合同明確約定的，但是計算租金的基數雙方存在不一致，那么主要看合同如何約定，如果約定是總房款為基數，那就需要以總房款來計算，如果合同約定是以房屋交款金額為基數，那就需要以交款金額來計算租金。”

對于目前瀚海北金的情況如何解決的問題，田慧峰認為，首先業主應該成立業主組織，選舉業主代表，和運營商談判;

其次，向基層組織反映情況，尋求政府層面支持，在政府參與下和對方談判，此外，業主還應該根據簽訂的房屋買賣合同、返租合同，在固定證據的前提下，提起訴訟。

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