2016年為分水嶺 財務成本將成為房企競爭重點

“現階段房企的共識是，2016年作為分水嶺，包括2016年以及之前是開發時代，2017年起則進入后開發時代。”近日，在2017第三屆中國房地產眾籌創智峰會上，中國房地產眾籌聯盟主席、萬通集團創始人馮侖表示，在開發時代，房企以單一產品和快銷形成競爭力，賺到了過去20年經濟增長帶來的紅利，但是后開發時代，競爭重點發生了轉移，不再比拼規模、成本、速度。

馮侖說，2017年年初，曾有超過60家房企負責人聚在一起討論，大家得到的共識是，2016年是房地產行業的分水嶺，因為房企依賴拿地、規模、銷售速度和價格的競爭方式將發生改變。其中重要的一點是，在開發時代，80%以上的房企都是圍繞住宅這個單一產品發力，而如今這種情況將得到很大的改變。

馮侖表示，開發了房子就賣，成為過去房企競爭的主要方式。比如競爭誰的規模大，那就是誰更能拿地，另外，不管是工業化生產、裝配式住宅，還是住宅產業化，房企都是為了擴大規模。接下來就是快銷，資金周轉要快，所以都會想盡辦法加快建設壓縮前期的工期，盡快銷售，圍繞速度，不少房企有很多創新。

也正因為此，各個房企賺得缽盆滿溢。馮侖稱，在開發時代，城鎮化進程和人口集聚的剛性需求，造成了過去20年房價在不同的城市、不同的階段輪番上漲，讓房企賺到了20年經濟增長帶來的紅利。

但需注意的是，馮侖表示，進入后開發時代，房地產行業的產品將越來越復雜，產品線不再僅僅只是住宅，而是將集中在寫字樓、購物中心、物流倉儲、健康養老、公共設施等產品上面。比如萬達已經轉型為將地產和文化、娛樂、旅游結合，文化、旅游跟房地產相關的實際上是酒店等大型公共的綜合設施。另外，房企的競爭點不再是規模、成本、速度，而是轉至競爭營運能力、財務能力以及策劃和講故事的能力。

“財務的能力變成了競爭力。”馮侖說，未來的房地產行業中，財務成本更低、能夠適應更多的不同的產品形態，將成為競爭的重點。例如，18%甚至更高的利息沒有辦法支撐酒店的長期經營。因此，在后開發時代，競爭力的重點是財務安排能力要有長期、低成本的資金支持。

中國房地產業協會會長劉志峰表示，對于房企融資，新形勢下眾籌與現代金融也是渠道，但目前也存在問題，需要健康規范發展。

劉志峰認為，在眾籌方面，要深化供給側結構性改革，為房地產精準供給提供服務。根據市場和消費者需求提供產品和服務，避免盲目開發造成的土地、材料和人工的浪費。同時要通過精準供給讓消費者針對不同區域、地塊、價格提出定制需求，讓房地產企業按需開發，滿足消費者多層次、個性化、差異化需求，為消費者營造一個高品質居住空間，特別是要讓眾籌資金進入閉環管理，做到專項專用，防止被停轉或者挪作他用。

此外，劉志峰說，眾籌要為“三去一降一補”(即去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務)服務。“當今房地產庫存問題仍沒有解決，土地成本、建造成本不斷增加。因此，眾籌除了要滿足消費者需求以外，還要降低消費者購房成本，幫助開發企業回籠資金，減少中間環節，通過以銷定產、精準供給、降低開發營銷成本，讓消費者得到實惠，讓無效供應特別是部分三四線城市的庫存不再增加。”

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