新華聯YOYO違規出售商辦項目

自“3?26”北京市對商業辦公類項目實施嚴格限購后，北京商辦項目成交量下滑嚴重，商辦項目也成為開發商手中的燙手山芋，一些開發商也打起了歪主意。北京商報記者近日調查發現，位于平谷區的新華聯地產開發的一處商辦項目，仍在打著“不限購”的名義銷售。而且，開發商還可以為客戶代辦注冊公司，以規避商辦新政下個人無法購買商辦類項目的“痛點”。

明確違規：宣傳居住

近日，劉女士向北京商報記者報料，新華聯YOYO新天地項目銷售人員向她推銷該項目的商辦樓盤，在銷售過程中，該銷售人員仍打著“不限購”、“可居住”的名義來誘導消費者購買樓盤。

項目銷售人員發送給劉女士的項目簡介上顯示，YOYO新天地的樓盤開發商為新華聯地產，項目地址為京平高速馬坊出口附近，項目立項為商業辦公，戶型為27-50平方米。

北京商報記者進一步查閱資料發現，新華聯YOYO新天地項目位于北京平谷區馬坊鎮京平高速和密三路交叉口，該項目開發商為北京新華聯宏石商業地產有限公司，而該項目公司的確隸屬于國內知名地產上市公司新華聯。據項目銷售人員介紹，該項目目前在售房源為新華聯YOYO悅城二期產品，一期項目已經交房，戶型為層高Loft產品。

該售樓員進而向北京商報記者明確表示：“目前在售產品戶型層高為4.2米，業主可以根據自己后期的需要進行裝修設計，既可以作為辦公空間使用，也可以隔成兩層作為居住使用。”同時，他還強調，所有的戶型都預留了上下水，每套房源都擁有獨立衛生間，客戶居住、辦公都非常方便。

當北京商報記者向銷售人員提出商辦項目作為居住用途是否合規時，該售樓員表示，當前北京商辦政策的確對項目銷售有所限制，但銷售后業主如何使用，將是業主的自由，政府干預的可能性基本不存在。同時，他向北京商報記者透露，受政策影響，目前售樓處樣板間都是以“大開間”的辦公模式來展示，客戶如果想參考居住版本的模式，可以參見已經交房的一期實體樣板戶型。

“如果按照北京‘3?26’新政的規定，新華聯YOYO新天地項目在銷售過程中已經涉嫌違規。”一位樓市觀察人士表示，本輪調控重要目標之一就是讓商辦類物業去除居住功能。從政策內容上可知，商辦類產品已被管理部門明令禁止在宣傳邀約過程中提及“居住功能”，該項目銷售人員的口頭邀約行為有頂風作案的嫌疑。

北京市此前出臺的《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》明確，開發企業在建(含在售)商辦類項目，銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織。購買商辦類項目的企事業單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應當出售給企事業單位、社會組織。

即便是在5月出臺的關于北京商辦限購政策的官方補充說明也指出，“已購買的商辦類房屋，購房者可保持現有設施”。這也從另一方面表明新入市的項目將不允許作為居所進行銷售。同時，補充說明的第三點中又指出，中介機構可代理商辦類房屋的出租、出售業務，但不得以任何方式宣傳此類房屋可用于居住或者具備居住功能。

打擦邊球：售樓處設注冊公司處

除了宣傳項目居住功能之外，YOYO新天地銷售人員還透露了項目的另一個“秘密”。

劉女士告訴北京商報記者，由于新政規定，商辦產品只能銷售給公司，個人沒有購買資格。為解決客戶困難，開發商可以幫助客戶注冊公司從而繞開政策，達成購買目標。

北京商報記者為此向該售樓員進行求證，銷售人員解釋稱，公司目前已找到專門承接代辦注冊企業的公司合作，可以為個人注冊公司，從而購買商辦項目。注冊公司企業法人可以是房主本人，以打消客戶“給別的公司買房”的疑慮。而且，客戶注冊公司所產生的費用將由開發商來承擔。

同時，《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》還要求，本公告執行之前，已銷售的商辦類項目再次上市出售時，可出售給企事業單位、社會組織，也可出售給個人，個人購買應當符合名下在京無住房和商辦類房產記錄及在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅兩個條件。

業內人士分析，商辦新政對投資需求的抑制非常明顯，讓不少商辦類幾乎陷入有價無市的境地，這也是少部分開發商開始在購買資格上下功夫的主要原因。雖然“繞道”以公司名義購買商辦類產品看似并不違規，但在某種程度上則有誘導之嫌，這種個人注冊公司購買商辦的行為蘊含著打擦邊球的味道。帶來的結果可能是對政策效力的變相消解，是一種投機取巧的方式，不值得提倡。

更重要的是，這種行為也是對個體消費者利益的有意忽視。

北京中原地產首席分析師張大偉表示，把購買主體從“個人”換成了“企業”看似規避限購新政，但身份性質不同，購買和再出讓時的稅費成本也大不一樣。以公司名義持有的商住房，上市交易時需要先結清房產稅和土地使用稅。公司產權商住房的房產稅和土地使用稅都是按年繳納，其中房產稅的繳納標準是房屋購買價格?70%?1.2%;土地使用稅的繳納標準是房屋面積?土地級別標準收費，土地級別收費標準從18-30元/平方米不等。

以新華聯YOYO新天地目前在售的一套面積50平方米、總價為80萬元左右的商住房為例，若以公司名義購買，則房產稅為6720元/年，土地使用稅最低為900元/年。按照期房的交易程序，若購房人購買四年后上市交易，交易前的持有稅費成本最低為30480元。同時，以公司名義購買的商住房進行轉讓交易，還需要繳納申報價3%的契稅、申報價萬分之五的印花稅、差額30%-60%的土地增值稅、差額5.6%的增值稅。

張大偉提醒，以企業資格購買商辦產品，持有和轉讓商辦物業，都包括顯著高于個人購買時需要承擔的稅費成本，購房人購買時需要算總賬。

信貸違規：代找信貸公司

開發商不在商辦產品品質打造、業態規劃、資源配置上下功夫，卻選擇銷售“捷徑”，連出昏招很可能與日益惡化的商辦市場環境相關。

資料顯示，“3?26”新政后，中介公司紛紛下架商辦房源。目前，中介機構雖然可以代理交易此類房源，但條件仍然嚴苛。包括新建商業、辦公項目最小分割單元不得低于500平方米;不得面向個人銷售等。

新華聯YOYO新天地銷售人員表示，此前項目原計劃銷售均價為2萬元左右，但現在為促進項目銷售實現公司資金快速回籠，采取低價入市，銷售均價為1.6萬元。

同時，為了解決客戶的支付能力，新華聯YOYO新天地銷售人員表示，公司可以為客戶介紹靠譜的信貸公司，為客戶提供為期五年的抵押貸款，具體貸款額度可根據客戶實際需求而定。

北京商報記者調查了解到，雖然近來多家房產中介開始重啟商辦樓盤的交易，但在限購、限貸雙重壓制的情況下，商辦產品的關注度仍陷低迷。甚至有報道稱，與“3?26”新政前相比，有部分商辦房源的報價跌幅已近百萬元。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，商住樓盤投資價值明顯下降，尤其是商辦房供應主要集中在城市非核心區域，而且體量較大，這些項目“解套”難度很大。

業內人士分析，未來商辦市場上，類似新華聯YOYO新天地這樣從樓盤功能、購買資格、支付方式上進行全方位“博出位”的企業可能還會浮出水面。但在商辦市場成交量陷入“冰封”的情況下，能否僥幸上岸還有待觀察。

就新華聯YOYO項目在銷售過程中涉嫌違規的事情，北京商報記者致電新華聯集團了解相關情況。相關負責人表示，新華聯是家上市公司，公司的經營和銷售行為都會嚴格遵照相關的法律、法規，購房者反映的情況，他會與相關項目公司進行核實了解。同時，該負責人也表示，不排除有個別售樓員私下采用違規誘導性說辭引導消費者，但新華聯在商辦產品的對外銷售說辭上一直都嚴格執行管理部門的有關規定。

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