商品房待售面積跌至31個月新低 三線城市風頭正勁

8月14日，國家統計局發布了《2017年1-7月份全國房地產開發投資和銷售情況》。

2017年1-7月份，全國房地產開發投資59761億元，同比名義增長7.9%，增速比1-6月份回落0.6個百分點。其中，住宅投資40683億元，增長10.0%，增速回落0.2個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為68.1%。

1-7月份，商品房銷售面積86351萬平方米，同比增長14.0%，增速比1-6月份回落2.1個百分點。其中，住宅銷售面積增長11.5%，辦公樓銷售面積增長33.7%，商業營業用房銷售面積增長29.4%。

商品房銷售額68461億元，增長18.9%，增速回落2.6個百分點。其中，住宅銷售額增長15.9%，辦公樓銷售額增長27.4%，商業營業用房銷售額增長38.7%。

7月末，商品房待售面積63496萬平方米，比6月末減少1081萬平方米。其中，住宅待售面積減少988萬平方米，辦公樓待售面積增加1萬平方米，商業營業用房待售面積減少64萬平方米。

從7月數據與歷史數據交叉對比，可以得出以下幾個重點：

1

房地產開發投資增速環比繼續回落

2

商品房銷售面積及銷售額增速環比低位震蕩

3

商品房待售面積已經跌至31個月以來的新低

2014年-2017年7月個別月份商品房庫存統計

中原地產首席分析師張大偉接受中國證券報(ID：xhszzb)記者采訪時表示，

此次數據顯示，房地產庫存去化正加速。

三四線城市去庫存成為最近4個月房地產去庫存的主力。

部分三四線城市賣房、賣地都給力

中國證券報(ID：xhszzb)記者梳理2017年前7月一些三四線城市的相關數據發現。一些城市不僅在房屋銷售及去庫存方面表現亮眼，而且在土地出讓方面，也呈現爆發式增長。

浙江省湖州市

截至2017年6月30日，湖州市商品房銷售面積為361.61萬平方米，較上年同比增長54.9%。而2017年前7月，湖州市出讓土地所得達182.16億元，較上年同比增長345.42%。

浙江省嘉興市

截至2017年6月30日，嘉興市商品房銷售面積為522.27萬平方米，同比增長7.6%。商品房待售面積351.20萬平方米，同比下降32.9%，總量較一季度末減少40.34萬平方米。而2017年前7月，嘉興市出讓土地所得達402.54億元，同比增長289.96%。

福建省漳州市

截至2017年6月30日，漳州市商品房銷售面積為439.68萬平方米。同比增長26.8%。商品房待售面積為231.90萬平方米，同比下降18.5%。而2017年前7月，漳州市出讓土地所得達178.43億元，同比增長423.68%。

中原地產研究中心統計數據顯示，2017年1-7月，全國土地出讓額最多的50個城市，其土地出讓金額合計達17055.7億元，同比漲幅達44.5%。其中，北京、南京、杭州、武漢、重慶、蘇州、鄭州、合肥、廣州、天津、上海等12個城市的土地出讓金額超過了500億元。而土地出讓額同比漲幅最明顯的，則是以三四線城市為主，包括菏澤、漳州、無錫、湖州、滁州、嘉興等地。

上市公司聞風追三線

小鄭是銷售額前三甲的上市房企在某中部省份分公司的項目經理。他對中國證券報(ID：xhszzb)記者表示，以他所在的中部省份為例，諸如碧桂園、保利等大型房地產公司，自2016年以來，在該省多個地級市甚至縣級層面紛紛拓展項目。

“一方面，一些三四線城市通過不斷建設發展，需要大型房企的高品質樓盤為城市提升形象。另一方面，價格較低的出讓金以及當地攀升不少的房價，也讓大型房企覺得有利可圖。”某地產分析師對記者表示。

小鄭透露，8月初，他所在的公司剛剛在省會所轄的遠郊縣拿下兩宗地塊，“當時競爭也非常激烈，兩宗地塊共有10余家房企競爭。一宗出價達253次，耗時將近6個小時拿下來。另一宗出價193次，也花了3個小時競價。”

(8月初，位于中部省份某縣的地塊出讓競價情況)

中國證券報(ID：xhszzb)記者根據多家A股上市公司最新披露的拿地情況發現，許多三線、四線城市確實成為了企業拿地的主要目標。

保利地產(600048)

在2016年年報中稱，公司堅持以北京、上海、廣州等國家中心城市為核心，完善珠三角、長三角、環渤海的城市群戰略布點。努力做大中部經濟圈、西南、海陜西岸經濟區等國家經濟發展重點區域的規模。記者根據已披露的公告統計發現，2017年以來，保利地產共計在全國副省級以下城市(除去直轄市、省會城市、副省級城市等)新獲得33宗土地，占同期全部新增土地宗數的36.26%。

保利地產2017年副省級以下城市拿地統計

(數據來源：上市公司法定信息披露)

萬科A(000002)

截至8月15日，公司共公告前6月新增地產項目達82個，其中位于副省級以下城市共新增地產項目23個，涉及城市包括長三角區域的無錫、揚州、南通、蘇州、嘉興等地，也涵蓋珠三角區域的佛山、珠海、東莞等地。在中西部城市方面，萬科也在武漢、南寧、蘭州等多個中西部省會有所布局。

張大偉表示，2017年上半年，歷史上首次有超過7家企業銷售額超過千億，在近兩年的樓市高峰期下，房企銷售額爆發，補庫存趨勢持續，資金面雖有所收緊，但銷售回款等依然可以支持標桿房企拿地。

整體看，不論是一二線城市還是三四線城市，土地市場依然處于相對高溫中。

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