夫妻一方擅自賣房，房屋買賣合同是否有效？

　【案情】
夫妻文某與李某（女）共有一套房屋，登記在文某名下。李某于2013年10月與阿某口頭協議，以市場價17萬元將該房屋出售給阿某。阿某當場付款9萬，李某交付了房屋，剩余款項分4年支付，款項付完后辦理過戶登記。
近日，文某訴至法院，以妻子擅自買賣房屋，自己不知情為由，要求主張房屋買賣合同無效。
分歧意見：
夫妻一方擅自買賣，房屋買賣合同是否有效？　　
一種觀點認為，該合同當然無效。雖然該財產屬于夫妻共有，處分共有財產應當經其他共有人同意，由于未辦理過戶登記，根據物權優于債權（合同）的原則，買方也不符合善意取得的情形，故該買賣合同無效；
　　另一種觀點認為，應具體情況具體分析，主要依買受人是否為善意來認定合同的效力。
【評析】
筆者同意第二種意見。其理由如下：
1、《婚姻法》第十七條：夫妻對共同所有的財產有平等的處理權?！痘橐龇ń忉屢弧返谑邨l第二款之規定，夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知情為由對抗善意第三人。
本案中該房屋已賣給阿某長達3年多之久，文某作為配偶一方，現主張其不知情是不符合常理的。
2、《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條：當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。
本案中，作為出賣人的李某不能主張合同無效。阿某有理由相信李某出售房屋的行為系夫妻共同意思表示，因此，文某作為丈夫亦不能主張買賣合同無效。如文某的確不知情，也只能在今后離婚分割夫妻共同財產時請求李某對其承擔損害賠償責任。
 
作 者：梁紅柳
聯系電話：1839926881
作者單位：塔什庫爾干縣人民法院
領導審核：已審核
　

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