承租人違規轉租不騰房 法院強制執行終歸還

2017年3月3日上午，廣西貴港市港北區人民法院依法強制執行一起房屋租賃合同糾紛案，對被執行人潘某轉租出去的商鋪進行強制清空。此案為貴港市衛生局與楊某、朱某、潘某三人房屋租賃合同糾紛系列案執行的最后一案，此案的執結完畢標志著歷時3年的該系列案的完結。

租賃合同到期，承租人不愿騰房，還私自轉租給他人。

2006年5月11日，潘某與貴港市衛生局內部臨時機構貴港市衛生局工會委員(以下簡稱“衛生局”)簽訂了一份《房屋租賃協議》，約定由衛生局租賃位于貴港市貴城幸福路口東側、龍井床西南面三角屋起的7間商鋪及廚房1間給潘某使用，租賃期為5年。2006年9月27日，潘某與衛生局又簽訂了第二份《房屋租賃協議》，約定將上述位置的另外3間商鋪給潘某使用，租賃期為5年。以上兩份合同期限屆滿后，衛生局不再與潘某續簽，而潘某亦未將所承租的商鋪交還給衛生局。2012年8月17日，衛生局向潘某送達《房屋租賃終止通知書》，同年9月13日，潘某向衛生局提出《關于延長房屋租賃期請求》，提出因租戶重新尋找房源需要時間和搬遷過程，為減少幾十間商鋪一百多個經營者不必要的麻煩，避免多方矛盾激化，請求將租期延長至2012年12月31日。衛生局同意潘某的延期申請，但是2012年12月31日過后，潘某依舊未將承租的商鋪交還給衛生局。2011年7月27日，潘某未經衛生局同意，私自將其承租的一間商鋪轉租給覃某，租賃期限為五年，即2011年7月17日至2016年7月17日止。

實際占用人卻不愿交還，出租人訴至法院并申請強制執行，實際占有人提出執行異議。

2013年7月3日，衛生局遂向港北法院提起訴訟，請求法院判決潘某立即歸還所租賃的房屋。同年9月30日，港北法院根據衛生局與潘某達成的協議作出民事調解：由潘某在2013年12月31日前將上述10間商鋪及廚房1間交還給衛生局管理使用。調解書生效后，潘某依舊拒不履行搬出商鋪的義務，衛生局遂向該院申請強制執行。2015年5月20日，覃某遂向港北法院提出執行異議之訴，認為衛生局對潘某和覃某簽訂的轉租協議行為知情并默許，請求法院認定潘某和覃某的轉租協議合法有效。

一審、二審法院經審理查明，依法駁回實際占有人提出的執行異議。

港北法院認為潘某與衛生局簽訂的兩份《房屋租賃協議》合法有效，該兩份協議期限屆滿后，衛生局并未與潘某續簽租賃合同，潘某沒有將所承租的商鋪交還給衛生局，雙方簽訂的原房屋租賃協議轉變為不定期租賃合同。經雙發協商，衛生局同意延期至2012年12月31日止，以給予潘某和其余租戶足夠時間搬離以上商鋪。對于覃某主張其一直認為潘某為衛生局的代表，且衛生局對轉租合同一直知情而簽訂房屋租賃合同，以證實轉租合同全部合法有效。法院認為潘某和覃某簽訂的《房屋租賃合同》只有潘某簽名而沒有衛生局的公章，且覃某也未能提出相應的證據證實市衛生局對此知情，法院對覃某提出衛生局知情的主張不予采信。根據《中華人民共和國合同法》第二百二十四條的規定，“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人，承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”因此覃某與潘某簽訂的轉租合同屬于法律上可予以解除的情形。且衛生局作為出租方，潘某作為承租方，覃某作為次承租方，根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十五條的規定，“承租人經出租人同意將房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應認定超過的部分無效。”覃某與潘某簽訂的《房屋租賃合同》約定的租賃期限，即轉租期限均已經超出衛生局與承租潘某約定的最后租賃期限，即2013年12月31日，覃某與潘某簽訂的《房屋租賃合同》超出2013年12月31日的部分的約定，法院認定無效。綜上，法院認為衛生局申請該院對潘某與衛生局之房屋租賃合同糾紛一案進行執行、要求覃某搬出涉案商鋪并無不當，應繼續予以執行。對于覃某的訴訟請求，港北法院一審予以駁回。2015年11月，覃某不服一審判決向貴港市中級人民法院提起上訴，經審理，貴港中院二審駁回上訴，維持原判。

實際占有人接到法院的執行公告后仍不搬離涉案鋪面，法院遂依法進行強制執行。

2016年12月12日，港北法院在覃某租用的上述商鋪貼出公告，責令被執行人潘某和實際占用人覃某交還相應商鋪，到期仍不履行的，該院將依法強制執行。期間覃某依然未交還該商鋪，繼續用于經營超市。2017年3月3日上午8：30，港北法院的執行法官干警、法警到達該商鋪，執行法官對覃某進行釋法明理后，覃某依舊不愿立即清空并交還商鋪。該院遂依法進行強制清空，清空過程依法依規進行，執行干警對覃某放置在該商鋪內的商品貨物進行分類清點，并一一登記打包，送到指定地點代為保管，全程錄音錄像，陽光執法。至此，歷時3年的貴港市衛生局與楊某、朱某、潘某三人房屋租賃合同糾紛系列案執結完畢。

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