8月已過(guò)，回顧這一個(gè)月的濟(jì)南樓市，可以說(shuō)是熱鬧異常，一方面是房企拿地?zé)崆椴粶p;另一方面成交不停降，均價(jià)不斷漲;加之，調(diào)控“變相”松綁，總是處于百姓關(guān)注和媒體聚焦的風(fēng)口浪尖上，房地產(chǎn)市場(chǎng)的一丁點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)引起軒然大波。8月的樓市讓人霧里看花，看不透，接下來(lái)，請(qǐng)大家調(diào)整好座椅，收好小桌板，看鳳凰房產(chǎn)為大家做的總結(jié)。
一、住宅成交環(huán)降11.16% 低價(jià)剛需房去化率高
根據(jù)鳳凰房產(chǎn)濟(jì)南站統(tǒng)計(jì)，2017年8月濟(jì)南商品房共計(jì)成交9968套，與7月的11220套相比減少了1252套，環(huán)比下降11.16%;其中住宅成交5382套，占總成交的54%，環(huán)比上月增加729套，上升15.67%。同比來(lái)看，今年8月的商品房成交量比去年同期的16568套減少了6600套，同比下跌39.84%，住宅成交量相比去年的11660套減少了1692套，同比下跌53.84%。
從以下商品房與住宅成交走勢(shì)來(lái)看，8月商品房走勢(shì)走勢(shì)起伏較大，第3周的時(shí)候有大幅下降，住宅成交走勢(shì)依附于商品房交易走勢(shì)，同樣是第3周下降明顯，僅有1316套住宅成交。據(jù)鳳凰房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，8月每周商品房成交約在2492套房，住宅約成交1345套。
8月份成交量明顯低于7月，但住宅成交量有所增加，這也說(shuō)明了如今在濟(jì)南，剛需族還有非常大的消費(fèi)需求，限價(jià)的持續(xù)意義重大。同比去年，今年的成交下降明顯，可以看出一系列調(diào)控下濟(jì)南樓市降溫明顯，8月落戶政策放開，樓市“變相”松綁，但回溫并不明顯。
從開盤項(xiàng)目來(lái)看，8月濟(jì)南共有27個(gè)項(xiàng)目加推新房源，比7月增加12個(gè)項(xiàng)目，就入市房源量來(lái)看，8月共計(jì)入市5162套房源，比7月增加1968套房源，隨著下半年繼續(xù)深化，預(yù)計(jì)9月將有16個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)加推/開盤，新城·香溢瀾庭，海信九麓府，魯能泰山7號(hào)，財(cái)富壹號(hào)等項(xiàng)目即將與購(gòu)房者見(jiàn)面，上半年那種供不應(yīng)求的市場(chǎng)格局將繼續(xù)，會(huì)否得到緩解還不好說(shuō)。
9月開盤加推預(yù)告
二、土地市場(chǎng)不平靜 樓面價(jià)再刷新記錄
雖然政府通過(guò)土地溢價(jià)率和預(yù)售掛鉤、設(shè)定最高限價(jià)、配建安置房等調(diào)控手段提高了房企的拿地條件，且對(duì)部分土地設(shè)定了拿地標(biāo)準(zhǔn)，但仍然無(wú)法阻擋房企的拿地?zé)崆椤?月份，濟(jì)南土地市場(chǎng)共成交36宗、164.32萬(wàn)平米。其中居住用地成交21宗116.85萬(wàn)平米;商業(yè)用地成交11宗、36.11萬(wàn)平米;另有1宗居住和商業(yè)混合用地以及多宗其他類型的用地。
唐冶片區(qū)土地入市遭眾房企哄搶，房企出價(jià)觸及最高限價(jià)之后競(jìng)拍安置房的政策首次執(zhí)行，大型房地產(chǎn)商爭(zhēng)相出手，唐冶片區(qū)與長(zhǎng)嶺山片區(qū)的樓面價(jià)彪至13514元/㎡;
漢峪、盛福片區(qū)接力唐冶，再為濟(jì)南土地市場(chǎng)添磚加瓦，按照房企出價(jià)觸及最高限價(jià)競(jìng)拍安置房的政策，各大房企勢(shì)頭不減。在最高限價(jià)下，最受關(guān)注的盛福地塊最終被萬(wàn)科以26 億的價(jià)格摘得，同時(shí)配建75187 平米的安置房，而且樓面地價(jià)最高已到1.44萬(wàn)。實(shí)際上，加上保障房以及配建小學(xué)、公共設(shè)施，部分成本達(dá)到2萬(wàn)左右。不禁讓人感嘆剛需族日后如果想要“上車”恐怕會(huì)更難。8月土地成交情況一覽表如下：
8月4日土地成交情況一覽點(diǎn)擊查看
8月11日土地成交一覽點(diǎn)擊查看
三、落戶政策全面放開 亮點(diǎn)頻現(xiàn)
近日，濟(jì)南對(duì)現(xiàn)行戶口遷移政策進(jìn)行了調(diào)整完善。在此基礎(chǔ)上，濟(jì)南市公安機(jī)關(guān)制定了戶口遷移配套實(shí)施細(xì)則，并于2017年8月10日起正式按新政策受理相關(guān)戶口遷移業(yè)務(wù)。原來(lái)的“高學(xué)歷”、“購(gòu)房需滿90平米”等落戶“硬杠杠”自此全部被廢除。
區(qū)別于一線城市接連出臺(tái)收緊戶籍政策，作為二線城市的濟(jì)南此次以空前開放的姿態(tài)吸引外來(lái)人口落戶。以合法穩(wěn)定住所和合法穩(wěn)定就業(yè)為基礎(chǔ)，濟(jì)南此次對(duì)原有戶籍政策進(jìn)行了大幅度改革調(diào)整，在降低遷移落戶標(biāo)準(zhǔn)，拓寬各類人才落戶通道等方面不乏亮點(diǎn)。
落戶政策的全面放開，為濟(jì)南引進(jìn)人才打了漂亮的一仗，引進(jìn)人才的同時(shí)也為濟(jì)南樓市投下一記重磅，隨著落戶政策的放開，透露著樓市的信號(hào)，濟(jì)南一大批潛在購(gòu)買力被釋放，推動(dòng)了濟(jì)南樓市的發(fā)展。
四、網(wǎng)上司法拍賣房產(chǎn)高潮迭起
8月份，濟(jì)南法院在淘寶上拍賣的動(dòng)作頻頻。天橋區(qū)法院等多個(gè)區(qū)級(jí)法院發(fā)力，學(xué)區(qū)房、豪宅、豪車、車位都上了淘寶，引發(fā)多人搶拍;高新區(qū)轄區(qū)的一整棟樓，也被標(biāo)價(jià)2000多萬(wàn)元整體拍賣。然而，這些只能算“小打小鬧”，還有真正的“大手筆”——近日，濟(jì)南市中級(jí)人民法院在淘寶網(wǎng)上“掛”出最新一批即將司法拍賣的房產(chǎn)，標(biāo)價(jià)1.6億多元的房產(chǎn)赫然在列，據(jù)悉被拍賣的房產(chǎn)均在二環(huán)東路。另外，濟(jì)南法院近期也將對(duì)一大批查封房產(chǎn)進(jìn)行公開拍賣，其中包括三箭銀苑、百花等小區(qū)，戶型齊全。
濟(jì)南相關(guān)法院近期拍賣的部分房產(chǎn)點(diǎn)擊查看原圖
司法拍賣的房產(chǎn)，與一般房產(chǎn)有什么不同?媒體曾經(jīng)這么報(bào)道：司法拍賣房源相對(duì)于市面上的普通房源來(lái)講，還是有一定區(qū)別的。“首先，司法拍賣的房產(chǎn)比同期市場(chǎng)交易的價(jià)格偏低，在價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)很明顯，在房?jī)r(jià)普遍高漲的今天，這也是司法拍賣房受歡迎的主要原因。
其次，被查封的房產(chǎn)位置有一定的優(yōu)越性，小區(qū)的環(huán)境和相關(guān)的配套設(shè)施也比較好，像這些房源的地段，沒(méi)有特殊的情況，持有人是不會(huì)選擇出售的。
另外，司法拍賣的房產(chǎn)是否限購(gòu)?江蘇高級(jí)人民法院去年曾經(jīng)專門出臺(tái)文件解釋了這個(gè)問(wèn)題。文件中是這么說(shuō)的：司法拍賣是基于公權(quán)力行使的強(qiáng)制執(zhí)行行為，不同于一般市場(chǎng)交易中的自主買賣行為。個(gè)別地方出臺(tái)的房產(chǎn)限購(gòu)政策，主要目的是調(diào)整市場(chǎng)自主交易行為，而基于公權(quán)力行使的司法拍賣具有強(qiáng)制性，只受法律約束，不受地方性房產(chǎn)限購(gòu)政策的影響。
據(jù)了解，在實(shí)際的操作中，司法拍賣是否限購(gòu)，在各地并不一致。其中，有10個(gè)城市，依然將司法拍賣的房產(chǎn)納入到了限購(gòu)行列，包括濟(jì)南。
五、濟(jì)南首套房貸利率上調(diào) 剛需或被誤傷
對(duì)于很多城市來(lái)說(shuō)銀行利率已經(jīng)從折扣價(jià)變成了加價(jià)，濟(jì)南也不例外!駐濟(jì)部分銀行日前先后調(diào)整了房貸利率。首套房上浮5%-10%，二套房上浮 15%，有的甚至上浮30%。近半年來(lái)，首套房利率先后經(jīng)歷四次調(diào)整，從8.5折優(yōu)惠一路跳漲到1.1倍。對(duì)于房貸利率上浮，有分析人士表示，這一輪利率上調(diào)最核心的原因，不是為了配合金融政策調(diào)整的需要，主要還是因?yàn)殂y行額度不足引起。
針對(duì)最近的信貸收緊風(fēng)波，有專家表示，銀行目前資金較為緊張，而且嚴(yán)厲調(diào)控下房貸風(fēng)險(xiǎn)加劇，他們可能更愿意將貸款放到貸款利率高的項(xiàng)目之上，加之個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的利潤(rùn)相對(duì)較低，所以干脆讓房貸利率屢屢上浮。信貸政策對(duì)樓市有著至關(guān)重要的影響，隨著信貸持續(xù)收緊，購(gòu)房成本的增加，一部分聲音表示，首套房房貸的客戶多為剛需，在房貸利率上漲之后，難免會(huì)被誤傷，這部分購(gòu)房者的觀望情緒或許將更加嚴(yán)重。
六、房產(chǎn)類業(yè)務(wù)辦理程序簡(jiǎn)化 業(yè)主受益
1、房產(chǎn)證辦好了發(fā)短信提醒來(lái)領(lǐng) 10天里已有上萬(wàn)濟(jì)南人受益
自7月20日起，自市國(guó)土資源局不動(dòng)產(chǎn)登記中心與12345市民服務(wù)熱線建立信息共享聯(lián)動(dòng)機(jī)制，開通短信提醒業(yè)務(wù)以來(lái)，已有萬(wàn)余名市民受益并辦理了相關(guān)業(yè)務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)了讓數(shù)據(jù)多跑路、讓群眾少跑腿。
2、濟(jì)南住房維修資金可以電子化交存了！
24日，記者從濟(jì)南市住房保障和房產(chǎn)管理局及住房維修資金管理中心獲悉，我市已成功實(shí)現(xiàn)商品房維修資金電子化交存服務(wù)，以后市民用手機(jī)銀行和網(wǎng)上銀行就可以交住房維修金了。
3、濟(jì)南房產(chǎn)交易能網(wǎng)上預(yù)約3類業(yè)務(wù) 6時(shí)段可選
啥業(yè)務(wù)能網(wǎng)上預(yù)約?商品房備案撤銷 存量房限購(gòu)資格核查 存量房網(wǎng)上簽約
網(wǎng)上預(yù)約如何辦理?登錄濟(jì)南市房管局政務(wù)網(wǎng)站進(jìn)入“房產(chǎn)交易網(wǎng)上服務(wù)大廳”或登錄“濟(jì)南房管與城市更新”微信公眾號(hào)，點(diǎn)擊“便民服務(wù)-在線預(yù)約”在相應(yīng)頁(yè)面選擇業(yè)務(wù)類型、預(yù)約時(shí)段、填寫預(yù)約信息辦理申請(qǐng)到房產(chǎn)交易大廳刷二代身份證現(xiàn)場(chǎng)取號(hào)到房產(chǎn)交易大廳3-4號(hào)“交易網(wǎng)上預(yù)約”窗口辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。
4、新房主想落戶原房主戶口不挪窩 濟(jì)南發(fā)首份遷戶告知書
新房主買了房子，老房主就是不遷戶口咋辦?多年來(lái)，這個(gè)問(wèn)題一直困擾著不少二手房買家。隨著戶籍新政的落實(shí)，這個(gè)“麻煩事兒”終于有了解決途徑。
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